房地产开发是一项系统工程，去参加了的部门、单位多，政府有关部门审批、监管的环节多，围绕房地产的下游产业链的专业机构多，资产金额的投入多，周期长……等等，这些都是房地产开发的特点。

  作为一项系统工程，参与者主要是哪些呢？一般人认为，房地产开发就是开发商的事，其实我们所工作和生活的房子是很多的部门和单位一起参与建成的，结合实际工作中的总结，众心正心认为其参与者主要分成四大块：

  整个房地产开发过程中至关重要的角色就是开发商，如果打个比方，开发商就像一部影视剧的制片人，也可以比如成一个乐队的指挥，说到底是因为钱在开发商手上。相对于其他的参与者，又把开发商称之为建设方或业主方。

  初次进入行业的房地产开发企业的设立，除应当符合有关法律、行政法规规定外，还应当具备以下条件：100万元以上的注册资本；4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计专员。各地的详细情况稍有不同。

  在没有开发业绩的情况下，该类公司只能定为开发资质暂定级。如果有了开发业绩，则可以依据以下条件分别定为开发资质四级、三级、二级、一级。

  四级要求注册投资的金额100万、经营时间1年以上、近三年累计开发竣工面积不低于2万平方米、专业技术人员不少于5人、没有违规；

  三级要求注册投资的金额5000万、经营时间不低于2年、累计竣工面积不低于10万平方米、专业技术人员不少于10人、没有违规；

  二级要求注册投资的金额1亿元、获得三级资质2年以上、开发过两个以上的项目、近3年内开发竣工面积20万平方米以上或者与此相当的投资开发额、在建面积10万平方米以上、专业方面技术人员不少于20人、没有一点其他的违规记录；

  一级要求注册投资的金额2亿元以上、获得二级资质3年以上、开发过3个以上的项目、近3年的累计开发竣工面积不少于60万平方米、专业方面技术人员不少于40人、没有一点违规记录。一级资质由国务院住建委审批。

  勘测单位主要是依据建设工程的要求，受开发商的委托，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘测考察文件。其作用直接影响下一步的规划和设计，也关乎整个项目的安全，虽然是基础性工作，但是至关重要。

  设计单位在地质勘测的基础上，根据政府有关部门批准的项目技术条件以及开发商的要求，主要负责项目的规划方案设计、初步设计和施工图设计，这些阶段性设计可以是同一个设计单位也可以是不同的设计单位。涉及的专业有城市规划、建筑、结构、给排水、强电、弱电、暖通、园林绿化和环境等。

  设计单位是房地产开发的重要参与者，是开发项目能否按计划进入建设阶段的主要保证者，是项目能否实现目标利润的主要成本控制者，是确保项目质量目标的执行者和监督者。

  施工安装单位也就是平常所说的工程承包商，工程承包商是开发过程中基础设施、房屋建设等建筑产品的直接生产者，房地产开发的重要参与者。

  开发商在按照国家有关规定选择承包商时，不仅要综合考察其业绩、资金实力和实施工程技术水平，还要审核其具体实施工程的方案、工期、质量目标和报价，权衡各方面的因素确定工程承包商。

  工程承包商是项目质量的直接责任人，在某一些程度上决定着项目的成败，直接影响到项目投资、进度和质量等控制目标的实现。开发商可以将工程总承包招标，也可以将一些分项工程单独招标。

  监理单位一定要具有法定资质，根据开发商的委托，按照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对工程承包人在实施工程质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表开发商对工程建设过程实施监督。

  因为多数的开发商并不擅长工程建设的组织管理和技术监督，因此由具有工程建设方面的专业相关知识和实践经验的人员组成的专业化的工程监理单位，接受开发商的委托，代表开发商对工程的质量、安全、工期和投资使用情况做监督，对于维护开发商的利益，协调开发商与工程承包人之间的关系，保证工程质量和安全。

  这一块主要是指政府有关部门，在房地产开发过程中，政府部门既行使管理和监督职能，又具有服务职能。

  开发商为了项目的顺利进行，从投资意向开始，就必须和市场监管部门、土地管理、发改委、规划设计、建设管理、市政管理和房地产管理等政府职能部门打交道，以获取投资计划以及我们平常在售楼处看到的五证，即：公司营业执照、国有土地使用权证、建设项目规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售证，还有其他一些证照等。

  主要涉及部门有三个，即：自然资源局、住建委（局），以前房地局和建设局是分开的，现在大部分地方已经合二为一，现在国土和规划也合在一起的了，成为了自然资源局。不管合还是分，其实涉及的核心的专业审批领域是四个：

  政府部门的支持和配合是开发项目成功的必不可少的条件，决定着开发项目的开发进度、配套质量和开发成本。项目现场施工监督主要由各级建设工程质量、安全管理监督站来派员驻场实施。

  虽然是商业贷款，但是金融机构还是以资金的方式参与到房地产开发中来，并对项目的资金使用做监督。随着房地产市场的进一步健康发展，规范化、市场化程度的提高，第一种贷款总金额的比例在逐步降低，因为对开发商的自有资金占比要求慢慢的升高以规避风险，而第二种贷款总金额的比例在逐步升高。资金是房地产开发的血脉，因此金融机构在房地产开发中的作用也是显而易见的。

  房地产中介机构包括销售代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务企业。

  在房地产开发中，房地产中介的参与程度已慢慢地提高，有些房地产项目的租售工作已完全由专业性的销售代理公司来完成，销售代理公司承担着售房、代理购房者按揭手续办理，有的还承担营销推广工作等工作。

  物业管理企业是房地产开发中必须的参与者，对开发项目的顾客满意度和后续服务起着重要的作用。

  其他单位是为房地产开发提供专业咨询服务的个人或企业，包括项目前期的策划和个中的营销推广、项目开发可行性研究、项目财务审计等等。

  由于分工的进一步细分，开发商一般会将项目策划和决策分析等工作委托给专业性的咨询顾问公司，进行市场调研、市场预测、项目策划和可行性研究、项目的功能定位、产品定位、选择开发模式和制订开发策略等工作。

  这些专业性的咨询机构也是房地产开发过程中必不可少的参与者，在房地产市场分工越来越细的今天，其作用也慢慢变得明显。

  以上对房地产开发过程中的参与角色进行了介绍，对这些角色在房地产开发过程中所起的作用进行了剖析，并对相互之间的关系进行了阐述，以期使这一与人人有关的行业的内部运作不再陌生和神秘。

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